土地情報の見方や基本的な選び方 - 積水ハウスで建てる　夢のマイホーム計画　家づくりブログ

土地探しする前の人にとっては、聞き覚えのない単語の場合がほとんどだと思いますが、簡単に書くと

建ぺい率→平面で見た時に、敷地面積の何%まで建物を建てられるか

容積率→敷地面積に対して延べ床面積を何％まで広げられるか

です。

含まれるものと含まれないものが色々あるのですが。

建ぺい率の場合庇やバルコニーなどは壁面から1メートルまでは建ぺい率に含まれません。逆に壁や柱に囲まれていて屋根がついているものは含まれます。例えばカーポートなどは含まれる場合が多いです。

容積率に関しては延べ床面積なので、吹き抜けなどが含まれなかったり、ビルトインガレージも延べ床面積の1/5までなら含まれません。

建ぺい率／容積率でそれぞれ土地情報の資料に記載がされていて、

「40％／80％」「60％／200％」「50％／100％」とか色々あります。

また、緩和要件もあって、角地の場合建ぺい率に+10%されるとか、耐火・準耐火建築物にすると+10%（正確に確認していないですが某HMの説明だと併用できる）できます。

なので、建ぺい率・容積率によっては、

「50坪の土地に延べ床40坪の建物しか建てられないけど、40坪の土地に70坪の建物が建てられたりします」

なので、土地選びの際に自分たちが建てたい建物のアウトラインがしっかり把握できている必要があります。

また、容積率に含まれないテクニックを使ってSICをガレージ的な扱いで作ることもグレーゾーンとして可能なようですが、やるかやらないかはメーカーのスタンスや個人の価値観にもよる部分にもなってくるかと思います。

大別すると、

1面が道路に面している場合で、東西南北の４パターン

2面が道路に面している場合はそれぞれの面のメリットデメリットの足し算になります。

敷地の余裕がどれくらいあるかにもよるのですが、ここでは敷地の中心に建物を建てた場合1階は隣地の影がある程度入る場合を想定して選び方の話をします。それぞれメリット・デメリットがあるのでなにを重視するかです。

・メリット→北面は窓を設ける必要性が低いため道路から見た場合に窓を全く配置させない建物が可能。おしゃれな外観を作りやすくなります。

道路面に窓がないということなので、プライバシーは守られやすいです。

建物を北側に寄せることが可能で、必然的に南側隣地と離れるため寄せた分採光できるようになったりするため、敷地サイズと建物サイズによっては結構オススメの土地の向きです。

・デメリット→1階に光を取り込みたい場合工夫が必要。そのため必然的に吹き抜けを作ったり、2階リビングの方が使いやすかったりします。

・メリット→午前中の採光が容易

・デメリット→午後は家の中が暗くなりがち

・メリット→採光と温熱環境を確保しやすい

・デメリット→採光を確保する＝道路から見られやすい環境になるため、窓位置・ガラスの種類・2回リビングにする。などの工夫をしないとプライバシーが確保されない。

・メリット→午後の採光が用意

・デメリット→なつの西日対策が必須。午前中暗くなりがち

※個人的には一番オススメしない土地の向き

温熱環境のみ考えた場合、

南面はできるだけ窓を設置してその他の面は窓を最小限にする。という考え方になります。冬の太陽光を家の中に入れる。という話なので南面道路か、北面道路で建物を北に寄せる。ということになるため、南北に長い敷地で北面道路の土地。が個人的にオススメの土地の向きです。

それ以外に考えるべきこと。

・隣地状況→隣地に建物が立つ場合3階だてが建つ可能性があるかどうかを確認しておく必要があります。

・ゴミ置き場→敷地に隣接している場合は管理方法など確認が必要。遠すぎる場合かつ、生活導線と逆になっている場合は結構なストレスになる可能性があるため位置を確認しておきましょう。

・電柱など→移動可能なのかどうか確認してもらいましょう。不可だと駐車場の位置が限定される場合があります。

・高低差→敷地内及び敷地と道路面との高低差がある場合、塀などを設置する必要がある場合があります。

※南面道路で高低差がある場合は、塀などを設置する必要が出てくるデメリットがある反面高低差がある＝視線をカットできるため、南面道路であったとしても1階リビングでプライバシーの確保ができるというメリットがある場合もあります。