計画ほぼ完成
はてさて、しばらく更新していませんでしたが、マイホーム計画も終盤に差し掛かり計画作成段階から着工段階に徐々に移行していきます。
その前に、費用の関係で断念したものリストです。
■玄関
一番気に入ったのは完全に特注で積水ハウスとも取引がないところの扉。
外装部品は断熱の仕様にも影響してくるので外装だけは設定品の中からどうしても。という事で断念。
■風呂
毎日入るし、と思ってかなり良い風呂にしようとしたのですが最終的に総予算の関係でそこそこいい風呂にグレードダウン。生活してみてどう感じるかなー。。。
■壁類
ペイントの壁にしたかったのですが、壁紙に・・・
■リビング天井
木張りにしたかったのですが、これも壁紙に・・・
■照明類
天井に照明をつけたくなかったのですが、時間的な問題もあり光源が見えないグレアレスで妥協
■洗面
これも予算の関係で少しグレードダウン
■一部の部屋の床
突板仕様に
■造作収納
完全オーダーから既製品の組み合わせに変更
■トレーニングルームの防音
通常利用は問題ないのですが、カラオケとかやれたらなーと実は思っていてカラオケするなら防音にしなきゃと思っていたけど断念
最後のカラオケ以外はできればやりたかったのですが、貯金してこなかった自分に後悔。でもこれから形になっていくマイホームが見れるのでとても楽しみです。
土地情報の見方や基本的な選び方
建ぺい率と容積率
土地探しする前の人にとっては、聞き覚えのない単語の場合がほとんどだと思いますが、簡単に書くと
建ぺい率→平面で見た時に、敷地面積の何%まで建物を建てられるか
容積率→敷地面積に対して延べ床面積を何％まで広げられるか
です。
含まれるものと含まれないものが色々あるのですが。
建ぺい率の場合庇やバルコニーなどは壁面から1メートルまでは建ぺい率に含まれません。逆に壁や柱に囲まれていて屋根がついているものは含まれます。例えばカーポートなどは含まれる場合が多いです。
容積率に関しては延べ床面積なので、吹き抜けなどが含まれなかったり、ビルトインガレージも延べ床面積の1/5までなら含まれません。
建ぺい率／容積率でそれぞれ土地情報の資料に記載がされていて、
「40％／80％」「60％／200％」「50％／100％」とか色々あります。
また、緩和要件もあって、角地の場合建ぺい率に+10%されるとか、耐火・準耐火建築物にすると+10%（正確に確認していないですが某HMの説明だと併用できる）できます。
なので、建ぺい率・容積率によっては、
「50坪の土地に延べ床40坪の建物しか建てられないけど、40坪の土地に70坪の建物が建てられたりします」
なので、土地選びの際に自分たちが建てたい建物のアウトラインがしっかり把握できている必要があります。
また、容積率に含まれないテクニックを使ってSICをガレージ的な扱いで作ることもグレーゾーンとして可能なようですが、やるかやらないかはメーカーのスタンスや個人の価値観にもよる部分にもなってくるかと思います。
土地の方向
大別すると、
1面が道路に面している場合で、東西南北の４パターン
2面が道路に面している場合はそれぞれの面のメリットデメリットの足し算になります。
敷地の余裕がどれくらいあるかにもよるのですが、ここでは敷地の中心に建物を建てた場合1階は隣地の影がある程度入る場合を想定して選び方の話をします。それぞれメリット・デメリットがあるのでなにを重視するかです。
北面道路
・メリット→北面は窓を設ける必要性が低いため道路から見た場合に窓を全く配置させない建物が可能。おしゃれな外観を作りやすくなります。
道路面に窓がないということなので、プライバシーは守られやすいです。
建物を北側に寄せることが可能で、必然的に南側隣地と離れるため寄せた分採光できるようになったりするため、敷地サイズと建物サイズによっては結構オススメの土地の向きです。
・デメリット→1階に光を取り込みたい場合工夫が必要。そのため必然的に吹き抜けを作ったり、2階リビングの方が使いやすかったりします。
東面道路
・メリット→午前中の採光が容易
・デメリット→午後は家の中が暗くなりがち
南面道路
・メリット→採光と温熱環境を確保しやすい
・デメリット→採光を確保する＝道路から見られやすい環境になるため、窓位置・ガラスの種類・2回リビングにする。などの工夫をしないとプライバシーが確保されない。
西面道路
・メリット→午後の採光が用意
・デメリット→なつの西日対策が必須。午前中暗くなりがち
※個人的には一番オススメしない土地の向き
温熱環境のみ考えた場合、
南面はできるだけ窓を設置してその他の面は窓を最小限にする。という考え方になります。冬の太陽光を家の中に入れる。という話なので南面道路か、北面道路で建物を北に寄せる。ということになるため、南北に長い敷地で北面道路の土地。が個人的にオススメの土地の向きです。
それ以外に考えるべきこと。
・隣地状況→隣地に建物が立つ場合3階だてが建つ可能性があるかどうかを確認しておく必要があります。
・ゴミ置き場→敷地に隣接している場合は管理方法など確認が必要。遠すぎる場合かつ、生活導線と逆になっている場合は結構なストレスになる可能性があるため位置を確認しておきましょう。
・電柱など→移動可能なのかどうか確認してもらいましょう。不可だと駐車場の位置が限定される場合があります。
・高低差→敷地内及び敷地と道路面との高低差がある場合、塀などを設置する必要がある場合があります。
※南面道路で高低差がある場合は、塀などを設置する必要が出てくるデメリットがある反面高低差がある＝視線をカットできるため、南面道路であったとしても1階リビングでプライバシーの確保ができるというメリットがある場合もあります。
土地の探しかた（土地が広域の方向け）
土地（エリア）の探しかた
土地探し大変ですよね…
ハウスメーカー探しより土地探しに多大な時間を使ったのでよくわかります。
特に割と広域で良いという方はもうわけわからない状態になります。
エリアが限定されている人は、制約が増えるので探すのはある意味楽になりますが、広域の場合は制約が少ないのでとても大変です。
ちなみに、私の場合の条件は下記でした。
●エリア選定条件
・都内ターミナル駅（新宿・東京・上野・品川・渋谷・池袋など）に電車で60分以内
できれば45分以内
・高速のICまで近い。かつ、朝渋滞が発生しにくい。
●各エリア内での条件
・駅から10分以内※都心に近ければ20分以内
・20坪＋20坪で40坪以上の建物が建てられつつ、駐車場が2台（乗用車＋軽自動車くらい）を確保できる
・土地＋建物で予算内に収まる
・商業施設が近い
・地盤が強い（昔から水害のないエリア）
これで探していたので、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城まで対象となるエリアが点在していたのでもう大変。特に地盤については、同じまちでもエリアによって違うので物件が見つかるたびに地図と照らし合わせて調べる。みたいな作業が発生します。
で、あまりに広いので、条件をさらに追加した結果だいぶ絞れてきてそれでも10駅くらい見て周り、最後迷った2駅を平日の朝と夕方、土日の朝と夕方それぞれ出向いたり、駅からの道を歩いたりしてみた結果、駅を決めてそっから土地を決める。という流れでした。
結局どうしたらいいのか？
まず自分たちの条件をMUST/WANTで整理する事です。
MUSTで探した結果、広すぎる場合はWANTを追加して再度絞って、対象になっているエリアは自分の目で見る。
この2点に限ります。仕事等では至極当たり前の作業ですが、まず自分たちの希望をざっと書き出してそれに順位付けをすることです。
現実的な予算という制約があるので多くの人はなにかを選んでなにかを諦めるという事が発生しますので、それをあらかじめ整理した上で土地探しをすると捗ります。
ただ、ここで問題になるのが、「希望の建物建てたらいくらになるの？」という問題で、これを知るためにはあらかじめハウスメーカーの見積もりが必要なのですが本命のハウスメーカーにもらってしまうと色々と面倒になる事がおおいので、第３候補群くらいの中から見積もりをとって金額感を把握しておくことをオススメします。
いい土地があったら早く決める。という人もいますし、物件は確かに一点ものなのですが迷ったら1日寝かせて考えた方がいいです。
条件に100％マッチしている場合、申込を入れてもよいのですが、一般流通している土地は金額の確認が必要です。
相場より若干高めに出している場合もあります。だれがどうみても好条件の土地でない限り値下げ交渉も可能です。
周辺相場を見て、いくらなら買う。ということを自分の頭で考えて値段設定することがとても重要だと思います。
あと、不動産屋から説明があると思いますが、手付け金は人質のようなもので売主としては手付けを返してその金額と同額を払えば契約解除できますし、買主としてはその金額を放棄すれば契約解除ができますので、絶対に欲しい土地は手付けを多めに入れておいた方がよいです。
マイホーム計画考えるべき順番
めちゃくちゃ重要！！マイホーム計画で考えるべき順番
私（土地なし、エリア指定なし、間取りこだわりあり）が本来やるべきだった順番
大まかなエリアを最初に自分で決める。
↓
一度土地を仮決めして、頼まないであろうハウスメーカー（自分が契約するであろう価格帯の）に建物プランと見積もりを出してもらう（おおよそ予算把握）
↓
分譲地なのか、一般流通している土地なのかで決める。基本的にはハウスメーカーの分譲地がオススメ。
※ハウスメーカーの場合は自社分譲地を優先する方がリスクは少ないです。
（分譲地メリットは下の方で）
※その土地周辺の情報は地元の不動産屋さんの方が詳しいので、この時点では不動産屋に直接問い合わせした方がいいです。
↓
候補になる土地でメーカーが絞られる場合は対象のメーカーに問い合わせ
注）ハウスメーカーは営業担当によって良し悪しが全く変わります。できれば、知人友人などを駆使して優秀な営業マンがつくように根回しをオススメします。
↓
一般流通している土地の場合、ハウスメーカーの不動産部（もしくは提携業社）にもろもろ調べてもらう（仲介手数料が安かったり周辺の地盤情報を調べてくれたりします）
※この時に、近隣で建てている場合はその場所で地盤補強が必要だったかどうかもわかります。合わせて、インフラ類がどうなっているか（水道など）も調べてもらう事が加納です。
↓
ここまでは、複数社並行して実施。
土地がある程度決まった段階で、各ハウスメーカーに見積依頼
注）ここ重要
ハウスメーカーに見積依頼をするとほとんどのハウスメーカーは「標準仕様」で見積を出してきます。この標準仕様がクセモノで、家に対して要望がある場合はその分を反映した見積にしておいてもらう必要があります。
具体的には、価格が大きく変わる物として、お風呂（ユニットバス）／キッチン／床材（無垢・タイルなどの場合）／天井を木張りにする場合／ドアなどの建具類／玄関／その他高額設備類
この辺りは、総額で50万以上変わる可能性が高いので、これらを採用する予定がある場合は、仮の製品でも構わないのでその分含めた状態で見積を依頼する必要があります。
言わないと出してくれなかったり、特注（住宅業界では基本的に標準仕様以外のものは既製品であっても特注という場合が多いようです）は、契約後に詰めましょう。
と言われるのですが、ここで食い下がると後々後悔します。
↓
金額・提案内容に納得したハウスメーカーに決定
※営業担当はあくまで営業担当なので、住宅についてそこまで詳しくない場合がありますので、総合的に判断する必要があります。
素敵な家を作るには設計士の力量によるところが大きい為、良い設計しを担当につけてくれそうか？この営業担当は自分の変わりに各所に働きかけてくれそうか？という観点で選ぶと上手く行く事が多いと思います。
メーカー分譲地のメリットについて
隣家の方
同じメーカーもしくは、似たようなメーカーの合同の分譲地になるので、
似たような時期に、
似たような収入の家庭が、
似たような価値観で、
そこに住み始める為、古くからの人とのやりとりがなく皆んな同時でフラットなスタートで住みやすい（多分・・・まだ建築中のため半分想像）
立地
基本的にはいい土地や大型の土地はメーカーが先に買い付けをするためにそこを素人が割り込んで買うというのは、相当頑張らないと無理です。
立地の優先度が高い場合は分譲地の方が早く見つかります。
土地に対して追加費用
分譲地は基本的にメーカーが管理しているためインフラを整えられた状態で販売されていることが多いです。地盤調査済みで買ってみたら地盤調査しないといけなかった。みたいな追加費用が基本的には発生しません。これも場合によって数百万発生します。
街並み
複数区画分譲する場合、街並みの規定とガイドラインがあります。
それにある程度従った外観を作らないといけないのですが、逆に言うと奇抜な街並みにはならないため、落ち着いた空間で生活する事が可能です。
また、基本的には住居が並ぶため夜は周辺が静かだったりします。
積水やヘーベル（他メーカーは未確認）の場合、建物自体がとても静音性が高いので、室内で割と大きな音が発生してもまず外部に出る時にある程度遮音され、隣家に入る際。もしくは自分の家に音が入る際にはさらに遮音されるため、住宅内、外部ともにかなり静かな環境で生活する事が可能です。
仲介手数料
全部確認したわけではないですが、メーカーの分譲地やメーカーの不動産部や提携会社に仲介してもらう場合仲介手数料が発生しません。数百万円単位で変わりますのでそのメリットは大きいのと、メーカーとしてはどの土地であれ契約してもらえれば家が立つので、どこがいいか？は割とフラットに教えてくれる事が多いです。
一般流通している土地の方がいい人のパターン
私はこのパターンではないので、信憑性が低いかもしれませんが、
学区・〇〇市と選択肢となるエリアが狭い人は一般流通している土地も含めて検討する必要があるかと思います。
0から初めたマイホーム計画の概要
夢のマイホーム計画のスタート
社会人になってしばらくしてから、賃貸で1人暮らしをしていました。
「マイホームなんてもったいない」「非合理的だ」
みたい話をよく聞いているものの、同じエリアに住み続ける場合賃貸よりも持家の方がいい家や、自分の理想を含んだ家にできる。と、悶々と迷っていました。
どちらかというと、賃貸がもったいない。同じくらいの金額で家を買える。とおもっていたいので、一生このエリア（県単位でみて）に住み続けるのか？
という事に疑問を思って躊躇していました。
転機が訪れる
もともと地元（といっても都市圏ですが）にずっといたのですが、転職を機に東京に引っ越す事になりました。その為、これから先引っ越すとしたら地元に帰るか海外に行くかくらいしかないな。と。
しかも、家賃高いという事も合間ってこれは買うしかない。と決意。
どうせ建てるなら、立地にこだわるか？中身にこだわるか？の二択で考え始める事に。
と、同時にそろそれ結婚するか（当時34歳）との考えも合間って家づくりを本格的に検討をはじめました。
実際にどのように進めたか（やらない方がいい失敗談も含めて実際の動き）
0ヶ月目→エリア選定
※実はこれが一番大変で、もともと都内に縁もないので自分に必要な条件で、職場へのアクセス、趣味のやりやすさ、最寄駅の利便性、周辺環境（これもいちいち調べないといけない為大変）、TOTALでいくらくらいかかりそうだから土地相場はどれくらいでないといけないか？等、いわゆるドーナツ圏全域に拡がっているような状況で、その中でいい物件があれば当たってみる。という事の繰り返し。
3ヶ月目→建売住宅を物色
パワービルダー系のローコストの建売から、ある程度高価格帯の建売まで色々みまくってみたが、マイホームでやりたい事（結構なウエイトのジム）の特性上建売で買った後にすぐにリフォームが必要な事が目に見えていて全然しっくりこない。
6ヶ月目→注文住宅に軸足を移す
工務店はいいところはとてもいいと思いますが、当たり外れがすごそうなので工務店は当たらず、まずは設計事務所を当たってみることに。
とりあえず、設計事務所としては大きくやっている所から事例を見て希望に近い建物やおしゃれな建物を作っているところに片っぱしから資料請求＆アポ
並行して自分自身でも土地探し。
しかし！！設計事務所は大半のところは土地探しは手伝ってくれず。土地探しからサポートします。と言ってくれたところと話を結構進める。
その手前で建物の希望間取りを伝えて概ねいくらくらいの土地を見つければいいかを助言してもらいました。
その基準に照らしても結構候補がでてくるのですが、出てきた土地に対してハザードマップを見たりしていると結構対象が少なく、10件くらいの物件に絞れたので相談。
で、ここでまた問題が・・・。サポートしますと言っていた設計事務所は、どの土地に対しても
「いいと思います！」
しか言わない。さっさと土地決めて建てたい。ということが露骨に出ていて。まぁいいかと思いつつ進めたらありえない設計のプランが出てきた（玄関方向に屋根が傾斜しているのに軒がない。その上玄関は建物側にはいりこんでいないので雨の日に出入りがめっちゃしにくい）
という事が重なり、とりあえずこことの話は白紙に。
8ヶ月目→ハウスメーカー探し
かなりのハウスメーカーに当たりました。実際に商談してみただけでも
「積水ハウス」「ヘーベルハウス」「住友林業」「住友不動産」「一条工務店」「トヨタホーム」「ダイワハウス」「アキュラホーム」「富士住建」「タマホーム」「100年住宅」「ミサワホーム」「檜や住宅」「アールプランナー」・・・。
資料請求まで含めたら結構な数を物色した結果、大まかな提案をしてもらう会社を
積水ハウス／ヘーベルハウス／住友不動産／一条工務店／トヨタホーム／アキュラホーム／ミサワホーム
に、まずは第一段階として絞りました。
各社話を聞いてみるのですが、私の場合土地がない。が、建てたい家のイメージはある。という状態なので、このような家を建てた場合にいくらくらいかかるのか？が先に来ないと、土地探しが進まない（予算と広さや建ぺい率などが変わるから）。
ただ、どこのハウスメーカーも土地が決まっていないと提案できない。と口を揃えて言ってきます。
まぁそりゃそうなんですが、希望の家にいくらくらいかかるのか決まってないと土地が決まらない。というのがこちらの言い分であって、先に土地を決めるのは不可能。と押し問答になったのですが、
ミサワ・ヘーベル・アキュラ・住友不動産の4社はまず建物プランを作成し、それが実現できる不動産を紹介してもらう事に。
積水・一条の2社は分譲地を紹介しながら工場見学に。
となったので、5社に絞る事ができました。
10ヶ月目ー11ヶ月目→最終的なチョイス
最終的にヘーベルと積水での二択に。
残り4社は、こちらが要望していたMUSTの諸条件を外して提案してこられたので全てお断り。ミサワとアキュラは終わり方もいまいちでしたが・・・。アキュラホームの方はそれまで頑張ってくれていたので最後だけとても残念。
13ヶ月目→積水ハウスに決定！！
最終的な決定要因は土地と営業担当者です。
営業担当者はヘーベルの担当者の方が良かったのですが（積水さんごめんなさい）、営業のエリア制が引かれていて、最初に書いてあった通りかなり広域で探していた為最終的に条件に合っている土地がその営業担当の方が売れない（要は担当が変わってしまう）土地だった為、積水ハウスへと決定（その後、正式に契約を結ぶのはその役一月後）
もともと、減税の関係でこの日までに決めようと計画していた最終ギリギリで決定をしました。
・・・実はまだ、こっから波乱があります。
先に書いておくと、積水ハウスの分譲地なのですが近隣に別の分譲地が売られる事をしっていて、その土地の方が高いけど、その土地がほぼ理想に完璧で本当はそちらを書いたかったのですが、販売開始時期が半年くらい先に設定されていたため、妥協案として土地をチョイス。
14ヶ月目→ほぼ毎週打合せ
こだわりが強く、標準仕様品をあまり使わない事もあり結構な打合せを実施。
あーでもないこーでもないと言いながら決定していくが、妥協した事もあり悶々としていました。また、いざ図面を引いて行くともう少しだけ大きくしたい。もう少しだけ庭的なスペースが欲しい。という欲求が・・・。
その後、次回で最終で向上に発注となります。と説明を受けました。
心残りがないように現地を見に行くと、分譲地内は2階建制限なのですが分譲地の端の土地ということもあり、南側の他社の土地で3階建の足場が組まれていることが発覚！
ついでに、理想と思っていた分譲地を見に行くと・・・なんと！！予定だいぶ前倒して販売開始する。とのことに。
迷った挙句、積水の営業担当者に連絡（近隣の分譲地がいいということは初期に会話済み）「販売開始しているし、土地もう少し大きくしたいし、今から土地契約の変更できないかな？」※土地の手付け放棄したらできるよね。とは思っていたのですが、この場合減税の扱いどうなるんだっけ？ということもあり、その辺りも慎重に確認し、結果変更することに。
これで、すんなり行くかと思いきや、事前審査通しておいた住宅ローンが土地が変わるならダメ。ということになり、暗雲立ち込めるなか、通してくれるローン会社も無事見つけてくれる。
最終的なプラン確定←ブログ執筆時点ではここ。
計画が変わったことで、建物外観がかわり土地代金が変わったことで内装も変わり外構も変わり結構大変な変更でしたが無事確定し現在着工直前となっています。
家作り〜着工までに気をつけないといけないことはまた別記事でまとめます。
